Договор купли-продажи

Приобретение прав собственности на земельный участок предполагает:
нотариально заверенный договор купли-продажи (Kaufvertrag)
соглашение сторон о переходе права собственности (Auflassung)
регистрация перехода права собственности в земельном кадастре (Eigenzumsübertragung).

 

Нотариальный договор

 

Стороны договора

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Каждая из сторон может быть представлена несколькими лицами, также по доверенности. Помимо этого в совершении сделки могут участвовать третьи лица, например, поручитель, отвечающий за выплату покупной цены. Участниками договора купли-продажи могут быть как физические так и юридические лица, в т.ч. иностранные граждане без вида нажительство и/или визы, также иностранные компании при наличие учредительных и уполномачивающих документов переведенных на немецкий язык.

 

Положения договора

Договор по передаче прав собственности в отношении недвижимости должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. То же требование распространяется на договор, в котором одна из сторон обязуется приобрести право собственности на земельный участок. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой его недействительность.

Договор купли-продажи земельного участка должен в обязательном порядке содержать определенные положения, в частности, предмет договора, сведения о продавце и покупателе и покупную цену.

Как правило, в договоре также регулируются момент перехода владения, переход права собственности и обязательства нести текущие расходы по участку, срок исполнения обязательства по выплате покупной цены, ответственность за недостатки предмета покупки или прав на него, порядок несения расходов на изыскательские работы и уплаты прочих расходов и налогов.

В договорах купли-продажи земельных участков зачастую исключаются гарантии продавца. В частности, продавец не ручается за отсутствие вредных веществ или остаточного экологического ущерба. В случае исключения гарантий покупателю следует быть особо бдительным. Если он все же заключит договор на таких условиях и позже выяснится, что для запланированного строительства необходимы дополнительные мероприятия в связи с особенностями участка, то он не сможет требовать возмещения дополнительных расходов от продавца.

Для снижения рисков при покупке земельных участков рекомендуется привлечь к составлению договора опытного адвоката, занимающегося вопросами недвижимости. Посредством умелого ведения переговоров он может достичь выгодных для покупателя договоренностей.

 

Соглашение о переходе прав

Данное соглашение может быть заключено в любой форме. Оно может быть заключено одновременно с обязательственным договором или с подачей заявлений в земельный кадастр. Как правило однако соответствующее соглашение уже содержится в нотариальном договоре.

 

Регистрация в земельном кадастре

Приобретение права собственности на земельный участок завершается регистрацией в земельном кадастре. Регистрация определяет ранг права и является основанием для так называемой презумпции достоверности земельного кадастра.

Для защиты прав покупателя договор должен предусматривать регистрацию в Земельном кадастре так называемой предварительной записи, для чего должно быть подано заявление в Ведомство кадастрового учета. После внесения записи в кадастр права покупателя защищены. До регистрации записи в кадастре не следует ни в коем случае выплачивать покупную цену.

В договоре следует предусмотреть оговорку, в соответствии с которой покупная цена подлежит уплате после регистрации записи в кадастре. Наступление срока оплаты должно проверяться нотариусом. Только после того, как покупатель получил уведомление от нотариуса в письменном виде о выполнении условий исполнения обязательства, покупатель должен внести сумму покупной цены.

Продавец в свою очередь не обязан соглашаться с выплатой суммы после регистрации права собственности покупателя в кадастре. Достаточным страхованием прав покупателя считается занесение предварительной записи. После исполнения покупателем обязательства по оплате предварительная запись вычеркивается из кадастра и одновременно заносится финальная запись о покупателе как новом собственнике участка. Данный порядок может быть оговорен уже в договоре купли-продажи.

Как правило, до момента продажи в отношении земельного участка имеются обременения. По этой причине покупателю следует обратить особое внимание на то, чтобы покупная цена была выплачена, и он был зарегистрирован в качестве нового собственника только после получения им письменного уведомления от нотариуса о снятии с участка всех обременений.

Необходимость разрешений государственных органов на приобретение прав собственности

Действительность сделок по отчуждению земельных участков частично зависит от наличия различных разрешений государственных органов. К таковым относятся, в частности, разрешение на раздел или справка, свидетельствующая о том, что такое разрешение не требуется, а также разрешение в целях охраны туристических областей. Сам обязательственный договор может быть заключен и до выдачи соответствующих разрешений; они также не требуются для достижения соглашения сторон о переходе права собственности и для регистрации предварительной записи в кадастре. Однако перерегистрация права собственности в Земельном кадастре производится только после предоставления в Ведомство кадастрового учета необходимых официальных разрешений.

Свидетельства для приобретение собственности

Преимущественное право покупки и свидетельство финансового управления об отсутствии у налогоплательщика задолженности по налогу на приобретение недвижимости в соответствии с § 22 Закона о налоге на приобретение недвижимости (Grunderwerbs-steuergesetz (GrEStG)) не относятся к разрешениям государственных органов. При этом они являются условием исполнения договора купли-продажи. К преимущественным правам покупки, предусмотренным законом, относятся, например, преимущественные права в связи с охраной окружающей среды или охраной памятников культуры, а также преимущественные права покупки в соответствии с BauGB. Преимущественное право покупки, предусмотренное §§ 24, 28 абз. 1 предл. 2 BauGB является препятствием для регистрации других прав в земельном кадастре. В этом случае регистрация производится только после предоставления свидетельства о том, что преимущественное право не существует или не будет использовано.

Расходы на приобретение прав собственности

Расходы на нотариальные услуги и судебные издержки

Договор купли-продажи земельного участка заверяется нотариусом. Нотариус является независимым публичным должностным лицом. Он должен соблюдать независимость и беспристрастность при исполнении своих служебных обязанностей и не является представителем ни одной из сторон. Кроме того, он не вправе предавать огласке не подлежащие оглашению сведения. Какая из сторон несет расходы на нотариальные услуги, определяется, как правило, договором. В соответствии с § 448 абз. 2 BGB покупатель несет расходы по нотариальному заверению договора, заключению соглашения о переходе права собственности и регистрации, включая расходы на произведение необходимых для регистрации действий. К таким расходам относятся также затраты, возникающие в связи с регистрацией других прав в соответствии с договором, например, ипотеки, права пользования, вещного обременения земельного участка или иного обременения в соответствии с разделом II земельного кадастра.

 

Налог на приобретение недвижимости

Ответственность за уплату налога на приобретение недвижимости при заключении сделки в форме Asset Deal стороны договора несут солидарно (§ 13 .абз. 1 Закона „О налоге на приобретение недвижимого имущества“). Следовательно, в соответствии § 426 абз 1 предл. 1 BGB покупатель и продавец должны уплатить налог в равных частях. Однако договором купли-продажи, как правило, предусматривается, что покупатель берет выплату налога полностью на себя.

В соответствии с § 18 Закона о налоге на приобретение земельной собственности (GrEStG) нотариус обязан уведомлять Финансовое управление о заключенных договорах купли-продажи. Налог на приобретение недвижимости составляет от 3,5% до 6 % покупной цены, в Берлине с 1 января 2014 года — 6,0%, в Бранденбурге с 1 января 2011 года – 5%.

Обязанность по уплате налога на приобретение недвижимости может возникнуть и в результате сделки с долями (Share deal) общества в том случае, если покупатель приобретает сразу более 95% долей общества, имущество которого составляет объект недвижимости или если в подобном обществе в течение пяти лет 95% долей участия меняют владельца.

Стоит отметить, что в этом случае налог на приобретение недвижимости будет ниже, так как он будет рассчитан на основании так называемой ”потребительской стоимости”, составляющей около 60% действительной рыночной стоимости земельного участка.

 

Коммиссия за услуги маклера

Для того, чтобы найти подходящий строительный участок, часто бывает необходима помощь маклера. За свои услуги маклер получает вознаграждение, исчисляемое чаще всего в процентах от суммы покупной цены участка. При этом размер вознаграждения может отличаться от региона к региону.

Некоторые договоры купли-продажи содержат оговорку, по которой маклер может требовать вознаграждения от покупателя даже в том случае, если заказ на услуги был получен от продавца. Для покупателя это означает, что к непосредственной покупной цене прибавляется еще и вознаграждение маклера.

Маклер должен посредничать при заключении договора купли-продажи (Vermittlungsmakler) или предоставить информацию относительно возможности заключения такого договора (Nachweismakler). Для этого маклер в большинстве случаев называет покупателю имя продавца и организует осмотр участка. Вознаграждение маклер может требовать только после заключения договора купли-продажи.В случае, если требование маклера представляется спорным, например если покупатель считает, что деятельность маклера никак не повлияла на заключение договора, мы рекомендуем провести индивидуальную консультацию с адвокатом.

Оставьте заявку на консультацию

Свяжитесь с нашими русскоязычными адвокатами и мы охотно проинформируем Вас в личной беседе о наших услугах и предоставим Вам индивидуальное предложение!