Финансирование

Надежной возможностью приумножить свой капитал являются вложения в недвижимость.

Существуют различные способы инвестирования в недвижимость, так например:

  • приобретение недвижимости для собственных нужд, для сдачи ее в аренду, что в последствии приносит немало дохода, либо для дальнейшей ее перепродажи
  • вложение капитала в инвестиционные фонды недвижимости

В результате чего можно подразделить инвестирование на прямое и непрямое.

При прямом инвестировании инвестор становится собственником приобретаемой недвижимости со всеми вытекающими из этого правами и обязанностями.

При непрямой инвестиции инвестор не становится собственником недвижимости. Данные инвестиции инвестор предоставляет в определенные фонды недвижимости в качестве капила, который вкладывается в недвижимость.

Таким образом, финансирование сделки с недвижимостью может осуществляться либо посредством ипотечного кредитования либо с помощью институционального финансирования.

I. Кредитование недвижимости

 

Финансирование недвижимости может осуществляться посредством привлечения недостающих средств для приобретения, строительства, реставрации и иный целей, связанных с недвижимостью. Данное финансирование предоставляется банками либо иными кредитными учреждениями путем выдачи ипотечных кредитов, сроком от 5 до 30 лет. Ипотечное кредитование предоставляется как гражданам Германии, так и иностранным гражданам.

Однако следует учитывать тот факт, что ипотечное кредитование предоставляется только в качестве недостающего капитала на приобретение недвижимости, т.е. лицо, приобретающее недвижимость должно иметь собственный капитал, размер которого составляет минимум 40% — 50% от стоимости приобретаемой недвижимости и расходов на оформление сделки купли-продажи.

Ставки ипотечного кредитования составляют от 3-4,5 % в год в зависимости от банков и условий кредитования. Для размера кредитной ставки немаловажную роль играет срок финансирования. Наиболее низкие ставки предоставляются по долгосрочным кредитам, чем по краткосрочным.

Для получения ипотечного кредитования и необходимо предоставить банку следующие документы:

  • заявку на предоставление кредита
  • копию паспорта, в некоторых случаях требуется представление вида на жительство в Германии либо на территории Европейского союза
  • подтверждение о наличии собственного инвестируемого капитала (минимум 40% от стоимости недвижимости)
  • подтверждение о наличие постоянного дохода в Германии (заработная плата, доход от сдачи в аренду объекта недвижимости)
  • сведения о приобретаемом объекте

После проведения проверки предоставленных документов и положительном решении банка с заявителем заключается договор финансирования. Кредитный договор подлежит обязательному письменному заключению если заемщиком является физическое лицо — потребитель. Если кредит предназначен для коммерческой или профессиональной деятельности, письменная форма не является обязательным условием.

Банки заинтересованны в своевременном погашении кредита и поэтому пытаются наиболее максимально исключить всевозможные риски, связанные с кредитованием, посредством тщательной проверки кредитоспособности клиента и оценки приобретаемого объекта, а также внесения в договор определенных условий и обязательств. Так например, недвижимость в Германии, приобретенная с помощью ипотечного кредитования, считается собственностью банка до полного погашения кредита заемщиком.

Кроме того, существуют и другие способыобеспечения обязательств по кредиту.

 

1. Ипотека (Hypothek §§ 1113 ff.BGB)

 

Ипотекой является обременение земельного участка (право залога) в пользу лица (Кредитора), которому подлежит выплата определенной денежной суммы в счет удовлетворения принадлежащего ему требования за счет земельного участка. Ипотека распространяется на важные составляющие земельного участка, тесно связанные с поверхностью земельного участка. К таким относятся в первую очередь здания, сооружения, а также зеленые насаждения участка. Следует отметить, что ипотека распространяется не только на земельный участок и его важные составные части, но и на отдельные от него плоды и иные составные части, а также на требования, вытекающие из договоров найма и аренды земельного участка.

Ипотека подлежит регистрации в поземельной книге с указанием кредитора, суммы требования в денежном выражении, процентной ставки (если по требованию уплачиваются проценты), а также иных обязательств и их стоимость в денежном выражении.

Немецкое законодательство различает два вида ипотеки: оборотную (основной вид) и обеспечительную (книжную, внесенную в поземельную книгу).

Смысл оборотной ипотеки заключается в том, что кредитор приобретает ипотеку в момент передачи ипотечного свидетельства (Hypothekenbrief) собственником, если выдача ипотечного свидетельства не была исключена. Передача ипотечного свидетельства может быть заменена соглашением, согласно которому кредитор наделяется правом получить данное свидетельство в поземельном ведомстве. В сучае, если кредитор уже имеет ипотечное свидетельство, то предполагается, что передача состоялась.

Для передачи (приобретения) обеспечительной ипотеки необходима соответствующая регистрации в поземельной книге. При обеспечительной ипотеки выдача ипотечного свидетельства исключена. Однако обеспечительная ипотека может быть преобразована в оборотную, а оборотная — в обеспечительную.

Право обратного требования возникает согласно соглашению между сторонами, однако только после того, как выплачены все займы, обеспечительной мерой которых является ипотека.

В случае неоднократного нарушения заемщиком условий договора ипотечного кредитования, кредитор может удовлетворить свое требование за счет земельного участка и предметов, на которые распространяется ипотека в порядке принудительного исполнения (§ 1147 BGB, § 800, § 794 абз. 1 предл. 5 Гражданского процессуального уложения ((ZPO)). Принудительное взыскание может осуществляться без предварительного принятия судебного решения. То же самое касается и передачи земельного участка.

2. Поземельный долг (Grundschuld §§ 1191ff. BGB)

 

Поземельный долг также является обеспечительной мерой обязательства по выплате полученных займов.

Поземельным долгом является обременение земельного участка таким образом, чтобы лицу, в пользу которого было установленно данное обременение, была выплачена определенная сумма за счет земельного участка. Обремение может заключаться и в том, чтобы за счет земельного участка выплачивались проценты на указанную денежную сумму и исполнялись иные дополнительные обязательства.

Особенностью поземельного долга является то, что он является личным правом требования и независим от основного требования, т.е. не является основанием для исполнения требования. Из этого следует, что поземельный долг может независимо от основного требования передаваться другим лицам, а так же служить обеспечительным обязательством одновременно по нескольким требованиям, в том числе залогам либо иным долговым обязательствам, возникающим в будущем.

Сумма поземельного долга, а также процентная ставка подлежат регистрации в поземельной книге. Право обратного требования займодателя возникает с момента и на условиях, установленных «договоренностью об обеспечении», но только после выплаты всех займов, обеспечительной мерой для которых служит поземельный долг.

II. Непрямое инвестирование

 

Непрямое инвестирование осуществляется посредством открытых и закрытых фондов, так называемого институционального финансирования.

 

Открытые фонды

Открытые фонды недвижимости позволяют также инфесторам с небольшим капиталом, осуществлять свои вложения в недвижимость. Прибыль открытых фондов исходит от средств получаемых от сдачи в аредну недвижимости и увеличения стоимости данной недвижимости на рынке. Прибыль респределяется ежегодно. Доля прибыли полученная от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом, в то время как доля прибыли от увеличения стоимости недвижимости не облагается налогом.

Вложения в открытые фонды наименее рискованы для инвесторов: капитал фонда должен состоять из обособленного имущества в виде земельных участков, распределеных на минимум 15 различных объектов недвижимости. Для того чтобы контролировать наступление рисков, существуют также ограничения для вложений например в иностранной валюте либо вложения в земельный участки, на которых еще не ведется строительство.

Управление открытыми фондами недвижимости осуществляется инвестиционной компанией (Kapitalanlagegesellschaft (KAG)).

 

Закрытые фонды

Закрытые фонды предназначены для инвесторов с большим капиталом и как правило в данных фондах не могут учавствовать инвесторы с незначительным капиталом. Вкладчик вносит в капитал фонда определенную сумму и тем самым становится партнером определенного финансового проета, зачастую в промышленной отрасли.

Для закрытых фондов существует определенный период распределения, во время которого могут производиться инвестиции в фонд и после завершения которого фонд становится закрытым. Преимущества в налогообложении органичены законодалем.

Деятельность закрытых фондов не урегулирована действующим законодательством, они осуществляют свою деятельность зачастую как коммандитное товарищество (KG) либо в форме общества с ограниченной отвественностью несущего личную ответственность в качестве участника в коммандитном обществе (сокращенное название GmbH & Co. KG). Приобретали долей в закрытом фонде становятся, как правило, коммандитистами.

Инвестиции в закрытые фонды могут быть связяны с большим риском, так как не существует никаких правовых гарантий.

3. Акционерные общества (REITs)

 

Одной из новых из форм институционального финансирования являются REITs (RealEstateInvestmentTrusts). Это биржевые акционерные общества, деятельность которых регулируется Законом об Акционерных обществах и Торговым уложением Германии.

Основной деятельностью акционерных обществ недвижимости является покупка, управление и продажа недвижимости. Данные общества освобождены от корпоративного и коммерческого (промыслового) налога. Вследствии этого данные общества обязаны 90 процентов подлежащей распределению прибыли распределять между своими акционерами. Акционеры в свою очередь обязаны уплатить налог с полученной прибыли.

Для REITs в Германии действует так называемое «правило налогового обладания» (Streubesitzregelung), благодаря которому данная модель непрямого инвестирования дает возможности также и инфесторам с небольшим капиталом вкладывать свои деньги в недвижимость с относительно небольшим риском.

4. Преимущества и недостатки институционного инвестирования:

  • никаких обязанностей, которые возникают с приобретением недвижимости во владение
  • возможности небольших вложений
  • зачастую безпроблемная покупка и продажа
  • Вы не являетесь собственником (может рассматриваться как преимущество либо как недостаток)
  • зачастую Вы зависите от тенденций развития рынка недвижимости
  • зачастую Вы можете пользоваться только немногими преимуществами при налогообложении

Оставьте заявку на консультацию

Свяжитесь с нашими русскоязычными адвокатами и мы охотно проинформируем Вас в личной беседе о наших услугах и предоставим Вам индивидуальное предложение!