Юридическая проверка / Due Dilligence

Прежде чем приобрести недвижимость рекомендуется провести предварительную юридическую проверку обьекта, как правило речь может идти о коммерческой недвижимости. Цель проверки заключается в выявлении ценообразующих свойств обьекта недвижимости, что в свою очередь необходимо для максимально обьективной оценки рисков, связанных с приобретением обьекта, и как следствие установление конечной стоимости в процессе переговоров с продавцом. Т.к. результат юридической проверки, проведенной надлежащим образом, как правило, значительно влияет на договоренности, фиксируемые в договоре купли-продажи, стоимость данной юридической проверки (2,0 — 2,5 % от цены обьекта) оправдывает себя уже при заключении договира купли-продажи.

Как правило, при проведении юридической проверки адвокатами необходимые материалы предоставляются продавцом для ознакомления либо физически в предусмотренном для этого помещении или же в виртуальном пространстве в Интернете, где для доступа в который необходим пароль.

Юридическая проверка, как правило, осуществляется в следующих этапах: земельные участки, договора аренды, аспекты административного право, охрана окружающей среды, страхование и наличие судебных споров.
Земельные участки.

Учет земельных участков находится в ведении землемерных управлений, юридическим управлением занимаются ведомства Земельного кадастра.

Проверка Земельного кадастра необходима в рамках каждой сделки с недвижимостью с целью изучения отношений собственности, а также с целью установления существующих ограничений по пользованию и распоряжению участком и наличия регистрации обременений. Ограничения по пользованию и распоряжению отражаются напрямую на стоимости земельного участка.

Земельный кадастр

Земельный кадастр является реестром всех земельных участков, в котором содержатся сведения о правах, относящихся к земельному участку. В частности, имеется информация о собственнике соответствующего земельного участка.

Проведения регистрации в Ведомстве земельного кадастра осуществляется на основании письменного заявления, как правило, оно содержится в нотариальном свидетельстве о регистрации покупателя в Земельном кадастре. Регистрации в земельном кадастре подлежат приобретение, изменение или прекращение права собственности и прочих прав на земельные участки. При этом фиксируются все записи с момента юридического возникновения земельного участка. Неактуальные записи вычеркиваются (как правило красными чернилами), но все же остаются видимы. В кадастре не содержится сведений о сдаче в аренду либо наличия первоочередных прав покупки объекта.

Информация о конкретном участке содержится в трех разделах:

Первый раздел: сведения о собственнике или собственниках согласно долей.
Второй раздел: сведения об обременениях земельного участка, предварительные записи, ограничения и отметки Земельного кадастра.
Третий раздел: сведения по ипотекам, обязательствам, обеспеченным залогом недвижимого имущества и др. обязательства.

Действительность прав содержащихся в земельном кадастре в пользу или не в пользу настоящего или прежнего правообладателя считается доказанным, если напр. в судебном порядке а не будет доказано обратное.
Предварительная запись

Предварительная запись представляет собой официально заявленное в земельном кадастре приобретение права на передачу прав (напр. собственности) касательно земельного участка.

Приобретение прав собственности на земельный участок осуществляется в два этапа:

а) заключение нотариального соглашения о купле-продаже и внесение предварительной записи в земельный кадастр

б) как правило после оплаты покупной стоимости и оговоренных в контракте удалений обременений участка, т.е. через некоторый промежуток времени, внесение финальной записи о передаче прав собственности. Только с этого момента покупатель становится собственником земельного участка.

Поскольку внесение в земельный кадастр занимает довольно длительное время и стороны договора зачастую не могут влиять на ускорение записи государственными органами, для приобретателя земельного участка или прав на земельный участок существует риск, что до внесения информации о приобретении прав в земельный кадастр лицо, отчуждающее земельный участок/ права на него и еще обладающее соответствующими правами, теоретически может распоряжаться земельным участком обременяя имущество будущего приобретателя. В этом случае возможно предъявление требований о возмещении ущерба в связи с нарушением должником положений договора. Поэтому в целях обеспечения безопасности приобретателя следует внести предварительную запись касательно нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности и в случае наличия потребности в секьюритизации сделки воспользоваться трастовым счетом нотариуса для оплаты участка после или одновременно с внесением права собственности.
Ограничения прав пользования и прав распоряжения

Ограничения использования земельного участка возникают на основании обременений, зарегистрированных во втором разделе Земельного кадастра. При размеры действия обременeния часто вытекают не только из Земельного кадастра но и из соглашений, на которых основывается существующее право пользования:

a)  Право пользования

Право пользования предоставляет возможность использования обремененного объекта. Оно включает в себя получение доходов и прочих выгод, получаемых из использования объекта.
Оформление права пользования на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с § 873 BGB путем простой договоренности и внесения соответствующей записи в Земельный кадастр.

b)  Сервитуты

Часто встречающиеся в Земельном кадастре сервитуты являются обременениями земельного участка в пользу третьего лица. Таковыми являются например соглашения о том, что третье лицо может использовать обремененный земельный участок для определенных целей, напр. на земельном участке не могут быть предприняты определенные изменения либо исключается возможность осуществления какого-либо права. Также может быть оговорено так называемое право пересечения участка в соответствии с которым может быть использована дорога через чужой земельный участок с целью прохода/проезда.

Сервитут возникает вследствие соглашения между собственником и лицом, имеющим соответствующее право, и внесения соответствующей записи в земельный кадастр.

c) Ограниченные личные сервитуты

Ограниченный личный сервитут есть  право определенного лица использовать обре­мененный участок в определенном отношении. Данный сервитут может регулировать использование обремененного участка лицом, в чью пользу он заключен, таким образом, что собственник обремененного земельного участка не имеет права предпринимать отдельные действия или собственник обремененного земельного участка не может использовать некоторые способы защиты своих прав.

Ограниченный личный сервитут вступает в действие посредством соглашения между собственником и третьим лицом и внесения соответствующей записи в Земельный кадастр.
Административные обременения

Административные обременения возникают в силу закона без занесения записи в Земельный кадастр; исключение составляют случаи, в которых внесение записи в Земельный кадастр особо разрешается или предписывается законом. Таковыми обременениями являются, например, взносы на осуществление инженерно-изыскательских работ, взносы на строительство согласно коммунальному законодательству земель, подлежащие уплате суммы Поземельного налога, подлежащие оплате пошлины на каналы согласно коммунальным законам о сборах, действующим в федеральных землях или пошлины на чистку водопроводных либо канализационных труб.
Обременения в связи с финансированием

Ипотека и кредит, обеспечиваемый залогом недвижимого имущества, служат средством обеспечения финансовых обязательств. В случае, если собственник земельного участка не выполняет обязательств по уплате денежных средств, владелец ипотеки или недвижимого имущества, заложенного в обеспечение долга, может осуществить взыскание на участок по получении им исполнительного документа. Наличие записи в земельном реестре не говорит о том, в каком размере существует задолжность и существует ли вообще, поэтому всегда необходимо получить соответствующую информация от кредитующего финансового института/банка.

a)  Ипотека

Согласно § 1113 BGB ипотека является вещным, не зависящим от владения обременением земельного участка с целью обеспечения денежного обязательства. Как в отношении своего возникновения, так и в отношении своего существования она является зависимой от обеспечиваемого ей обязательства. Ипотека может служить для обеспечения только денежного обязательства. В качестве должника может выступать как собственник, так и третье лицо.

b)  Поземельный долг

В отличие от ипотеки поземельный долг не зависит от существования обеспечиваемого обязательства. Как и ипотека, поземельный долг возникает путем соглашения сторон и внесения записи о залоге в земельную книгу либо, в том случае, если речь идет об оборотном поземельном долге, дополнительно путем передачи свидетельства о поземельном долге, § 1117 BGB, однако возникновение обеспечиваемого денежного обязательства для этого не требуется.

 

Договоры аренды

Существенным фактором определяющим доходность инвестиций в недвижимость, являются заключаемые как правило долгосрочные договоры аренды. Долговременная стабильность условий договора аренды обусловливается на основании законодательства и судебной практики в сфере арендного права.

На практике большое значение имеет разграничение аренды жилых помещений от других арендных отношений, например, в случае применения положений закона, регулирующих повышение арендной платы, сроков расторжения арендных отношений или соблюдения положений, гарантирующих защиту от необоснованного расторжения арендных отношений.
Вступление в существующие арендные отношения

Покупатель сданного в аренду помещения вступает  в существующие арендные отношения на законном основании в соответствии с § 566 ГК Германии. Продавец передает приобретателю все права и обязанности, берущие свое начало из прежних арендных отношений.
Соблюдение письменной формы

Особое внимание при анализе договоров аренды необходимо обращать на положения, регулирующие срок действия договора аренды.

Договор аренды, заключенный не в письменной форме на срок, превышающий один год, признается в соответствии с § 550 BGB бессрочным, и может быть расторгнут по истечении одного года после передачи помещения.

В данном случае арендатор имеет право расторгнуть договор аренды, предупредив о его расторжении за три месяца. Данное положение находит свое применение и в сфере аренды коммерческих помещений.

Определенный срок аренды для защищаемых законом арендных отношений на жилые помещения может быть установлен в случае заключения срочных договоров аренды только при соблюдении определенных условий.

При проверке соблюдения письменной формы необходимо также проверять было ли организовано надлежащим образом представительство сторон договора аренды, и был ли соблюден срок передачи (не был ли он превышен более чем на 14 дней, после подписания договора сторонами).

Сумма аренды и автоматическое повышение.

В случае оформления долгосрочных договоров аренды коммерческих помещений арендная плата устанавливается, как правило, на основании официального индекса. Отсутствие такого условия может привести к уменьшению стоимости, так как возможная инфляция в течение срока действия договора не компенсируется соответствующим повышением арендной платы.
Залог

При проверке договоров аренды необходимо выяснить, достигнуто ли соглашение об уплате в качестве денежного обеспечения (залога) по договору аренды с целью мини­мизации риска неуплаты арендной платы. В соответствии с законом покупатель при определенных обстоятельствах и независимо от того, было ли ему предоставлено обеспечение по договору аренды или нет, несет ответственность за возврат суммы залога арендатору.
Дополнительные расходы

В договоре аренды должны быть точно указаны дополнительные издержки и расходы, возлагаемые на арендатора. В ином случае презумпируется, что дополнительные расходы включены в арендную плату.
Техническое обслуживание

Причиной для возникновения существенных расходов могут явиться обязательства по проведению текущего ремонта. Если вопросы текущего ремонта договором аренды не урегулированы, то арендодатель несет все затраты по содержанию объекта и отвечает перед арендатором в полном объемe за надлежащую эксплуатацию объекта в соответствии с договором.

Право расторжения договора.

Особое внимание необходимо обратить на урегулирование вопроса о праве расторжения договора, например, по причине отказа в выдаче разрешения на строительство или окончания строительства здания в более поздний срок.
Типовые договоры

При составлении типовых договоров необходимо учитывать определенные особенности, предусмотренные законодательством для рамочный или общих положений (AGB)
Административно-правовыеe аспекты

Юридической проверке подлежит также, насколько строительство приобретаемого объекта недвижимости было осуществлено в соответствии с административно-правовыми нормами и было ли выдано надлежащее разрешение на строительство.
Законодательство о планировании строительных работ

Законодательство о планировании строительных работ выделяет при оценке строительных проектов три категории земель. Важно отличать внешние и внутренние участки, прежде всего в целях защиты внешней территории от неконтролируемой застройки.
Внешние участки

Внешними участками называют территории, расположенные за пределами районов, застроенных в рамках одного проекта, если в наличии нет квалифицированного плана застройки. В отношении внешних участков существует генеральный запрет на осуществление строительства; допустимыми являются только проекты, непосредственно связанные с земельными участками (например, сельское хозяйство, электростанции, исследовательские учреждения, военные сооружения и проч.).
Внутренние участки

Внутренними участками являются неспроектированные участки, застроенные в рамках единого плана застройки населенных пунктов.  Согласно законодательству в отношении нового строительного проекта определяющими с точки зрения вида и параметров является уже существующая прилегающая застройка. При этом характер застройки данного района играет значительную роль.
Спроектированные внутренние участки

Третью и последнуюю категорию представляют собой территории, находящиеся в сфере действия планов застройки, т.е. подвергавшиеся перепланировке. Так как при этом, как правило, речь идет об имеющихся или новых землях для поселений.
Содержание плана застройки

Содержание плана застройки полностью урегулировано законом. Более точные данные и параметры использования содержатся в Административном распоряжении об использовании земельных участков в целях строительства (Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO)), являющемся дополнением к законодательным нормам.
Разрешение на строительство

Разрешение на строительство представляет собой официальное разрешение на строительство, реконструкцию или изменение вида использования строительных сооружений. Снос и ликвидация строительных сооружений согласно законодательству многих федеральных земель не требует обязательного разрешения, достаточным является уведомление.

Разрешение на строительство официально подтверждает застройщику, что осуществление им проекта строительства не вызывает опасений с точки зрения административно-правовых норм, требующих проверки органами строительного надзора. По окончании строительства здания, а в случае осуществления крупных строительных проектов по завершении отдельных этапов, строительными уставами предусмотрена приемка завершенных работ и/или осмотр состояния объекта строительства в объеме, установленном строительным ведомством. Возможные недостатки строительства фиксируются во время приемки в протоколе, и только после их устранения выдается разрешение на использование и/или заселение здания.
Строительные обременения

Обременение строительством представляет собой общественно-правовое соответствие поземельному сервитуту. При наложении обременений строительством вменяется обязательство, которое должно обеспечить соблюдение определенных норм строитель­ ного проектирования и строительного порядка. Так, например, может возлагаться обязательство по предоставлению определенного количества парковочных мест.

Обременение строительством возникает в момент так называемого заявления собственника земельного участка о наложении обременения строительством, которое делается по отношению к компетентному органу строительного надзора. Обременения строительством не регистрируются в Земельном кадастре. Поэтому ознакомление с перечнем обременений строительством неотъемлемо, если таковой существует согласно законодательству соответствующей федеральной земли.
Изыскательские работы

При приобретении незастроенных участков следует обращать особое внимание на изыскательские работы и связанные с ними расходы. В договоре купли-продажи целесообразно урегулировать, кто будет нести таковые расходы.

При полном проведении изыскательских работ проводятся публичные изыскания (дороги, зеленые насаждения и т.д.), а также изучение возможностей прокладки сетей распределения воды, газа, канализационной системы, электрических, телефонных и кабельных сетей до границ земельного участка.

Возможные расходы в связи с проведением изыскательских работ могут привести помимо обязательств по уплате соответствующей цены покупки к дополнительному финансовому обременению. Дело в том, что расходы по проведению изыскательских работ несет лицо, являющееся владельцем земельного участка, на котором проводятся изыскательские работы в момент выставления счета на оплату. При этом следует обращать внимание на то, что с момента подготовки документов по изыскательским работам до момента выставления счета на оплату может пройти значительное время.

От границы участка до дома прокладка инженерных сетей снабжения осуществляется организациями коммунального обслуживания. Возникающие в связи с этим расходы, как правило, являются дополнительными расходами застройщика. Поэтому в случае застройки пустого пространства или застройки тылового земельного участка до подписания договора о земельном участке между общиной и организацией коммунального обслуживания должны быть подготовлены письменные сведения о еще не проведенных изыскательских работах и ожидаемых расходах.
Ограничения прав распоряжения и преимущественные­ права покупки

Ограничения, налагаемые публичным правом на права распоряжения, охраняют интересы общества, стоящие в определенном смысле выше интересов собственника. Публично-правовые ограничения прав собственности на землю призваны обеспечивать в случае необходимости доступность земельного участка, его частей или отдельных свойств, в целях соблюдения интересов общества.

Следующие общественно-правовые ограничения прав распоряжения могут решающим образом повлиять на сохранение стоимости объекта недвижимости и поэтому требуют всеобъемлющей проверки:

ограничения на транспорт согласно BauGB: ограничения на транспорт при перепланировке земель для строительства, ограничения на транспорт в соответствии с законодательством о городском строительстве;
разрешение на разделение участка согласно § 19 BauGB, методика определения границ земельных участков согласно §§ 80 – 84 BauGB;
ограничения прав распоряжения с целью обеспечения функционирования иностранного туризма согласно § 22 BauGB, в области мер по сохранению зданий, с целью обеспечения возможности строительного использования в соответствии с § 35 абз. 5 BauGB, согласно аграрному законодательству, в соответствии с экономическим и социальным законодательством и для публичных субъектов права;   общественно-правовые права преимущественной покупки.

Охрана памятников

В соответствии с законодательно предусмотренными правилами строительства целесообразно проверять, не были ли приняты распоряжения по охране памятников. Если объект недвижимости полностью или частично находится под охраной памятников, то это может решающим образом повлиять в частности на возможность будущих строительных изменений, а при определенных обстоятельствах, и на затраты, необходимые для сохранения памятника, что может оказаться значительным финансовым обременением. В Германии охрана и сохранение памятников находятся в законодательном ведении отдельных федеральных земель. Отнесение к числу памятников обременяет, как правило, собственников памятников, так как в соответствии с законами о защите памятников они несут обязательство по сохранению принадлежащих им памятников.

Экологические аспекты

На участке могут иметься биологические или химические экологически вредные отходы производства. Рекомендуется исследование строительного участка с целью минимизации рисков.

В случае наличия загрязнения почв приобретателю объекта недвижимого имущества грозит предъявление требований со стороны административных органов.

Согласно § 4 абз. 3 Федерального закона о защите почв (Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (BBodSchG)) наряду с виновником возникновения экологических загрязнений владелец земельного участка, среди прочего, также несет обязательства по очистке почв и водных резервуаров таким образом, чтобы в течение длительного периода не возникали угроза, значительный ущерб или существенные нарушения прав отдельных лиц или общества.

Обязательство по очистке, помимо всего прочего, является согласно Федеральному закону о защите почв не ограниченным по времени.

Выписка из Кадастра экологически вредных отходов производства служит первым индикатором для расчета риска, связанного с загрязнениями.

На основе предположений, вызывающих опасения, на втором этапе составляются подробные экспертные заключения. В случае подозрения наличия экологического загрязнения, берутся и анализируются пробы почв и почвенных вод.

Страхование

Также могут иметь значение договоры страхования, заключаемые продавцом в отношении планируемых к продаже зданий. Права по договорам страхования материального ущерба, например, ущерба производственных зданий, ущерба от стихийных бедствий или пожара, переходят согласно § 69 абз. 1 Закона о договорах страхования (Versicherungsvertragsgesetz (VVG)) в силу закона к приобретателю. За последним хотя и остается право на досрочное расторжение договора, однако при этом должен быть соблюден предусмотренный законодательством срок предупреждения о расторжении, составляющий один месяц с момента приобретения объекта недвижимости, § 70 абз. 2 предл. 2 VVG.

На практике на момент передачи, как правило, заключаются новые договоры страхования.

Правовые споры

Для приобретателя значимыми являются любые правовые споры, связанные с объектом недвижимости. Помимо правовых споров с арендаторами часто имеют место публично-правовые разбирательства с соседями.

Оставьте заявку на консультацию

Свяжитесь с нашими русскоязычными адвокатами и мы охотно проинформируем Вас в личной беседе о наших услугах и предоставим Вам индивидуальное предложение!