Отсутствие косметического ремонта квартиры, несмотря на заключенное с предыдущим арендатором «соглашение о ремонте»

Федеральный верховный суд постановил, что передача обязательств по косметическому ремонту от предыдущего арендатора к новому в случае сдачи квартиры без ремонта не имеет силы даже при наличии заключенного между арендатором и предыдущим арендатором «соглашения о ремонте».

С января 2009 года до конца февраля 2014 года ответчик являлся арендатором жилья истца. Жильё было передано ему от предыдущего арендатора в неотремонтированном состоянии и с признаками износа. Договор об аренде, составленный истцом, предусматривал, что арендатор должен отвечать за косметический ремонт. По истечении срока аренды ответчик осуществил косметический ремонт, который истец посчитал некачественным, и поэтому был переделан на сумму 799,89 евро. Учитывая данную сумму, истец потребовал возмещения убытков за косметический ремонт, который не был выполнен или был выполнен некачественно.

Ответчик сослался на прецедентное право Федерального верховного суда (см., BGH, Urt. V. 18.03.2015 — VIII ZR 185/14), согласно которому условие, налагающее на арендатора неотремонтированного или нуждающегося в ремонте жилья требование косметического ремонта без соответствующей компенсации, не имеет силы, в соответствии с § 307 пункт 1 предложение 1, пункт 2.1 гражданского кодекса Германии. Истец, с другой стороны, считал, что данное прецедентное право не может быть применено в данном случае в связи с «соглашением о ремонте», заключенном между ответчиком и предыдущим арендатором в 2008 году.

В данном соглашении ответчик принял ряд объектов от предыдущего арендатора, взял на себя обязательство выплатить неопределенную сумму денег и согласился взять на себя ремонтные работы. Иск был успешным в суде первой инстанции. Решение апелляционного суда было основано на том, что, учитывая соглашение между ответчиком и предыдущим арендатором, следовало считать, что ответчик арендовал жильё у истца в отремонтированном состоянии. Ввиду того, что апелляция была разрешена Апелляционным судом, ответчик продолжил требовать отмену иска.

Пересмотр был успешным. Федеральный верховный суд отменил решение об апелляции.
Согласно гражданскому кодексу Германии, условие, налагающее на арендатора неотремонтированного или нуждающегося в ремонте жилья требование косметического ремонта без соответствующей компенсации, не имеет силы, даже если арендатор, по взаимному согласию с предыдущим арендатором, обязуется выполнить ремонтные работы.

Согласно прецедентному праву Федерального верховного суда, принятие обязательств арендодателя в соответствии с правовым регулированием (§ 535, пункт 1 предложение 2 гражданского кодекса Германии) осуществлять текущий косметический ремонт в случае, если квартира, переданная арендатору, неотремонтирована или нуждается в ремонте, не соответствует требованиям контроля содержания согласно § 307. пункт 1 предложение 1, пункт 2.1 гражданского кодекса Германии, если арендодатель не предоставил арендатору соответствующую компенсацию, что поставило арендатора в такое положение, как если бы арендодатель передал ему отремонтированное жильё. Такое положение обязывает арендатора устранять все признаки износа жилья предыдущего арендатора и приводит к тому, что арендатор должен заблаговременно отремонтировать квартиру или даже вернуть ее в лучшем состоянии, чем он принял от владельца.

Эти принципы также оставались применимыми, если заинтересованный арендатор обязывался провести ремонтные работы в арендованной квартире по двухстороннему соглашению с предыдущим арендатором, как в вышеуказанном прецеденте. Такое соглашение ограничено по своим последствиям с самого начала сторонами договора, то есть арендатором и предыдущим арендатором, поэтому оно не может влиять на эффективность обязательств, содержащихся в договоре аренды между арендодателем и новым арендатором; в частности, так как арендодатель не предоставлял новому арендатору отремонтированную квартиру.

Предыдущие прецеденты:
AG Celle, постановление местного суда от 25.05.2016 г. — 14 C 1146/14
LG Lüneburg, постановление областного суда от 16.11.2016 г. — 6 S 58/16

31.08.2018

Оставьте заявку на консультацию

Свяжитесь с нашими русскоязычными адвокатами и мы охотно проинформируем Вас в личной беседе о наших услугах и предоставим Вам индивидуальное предложение!